(美签攻略)外国人在美国购买房产的税务问题怎么处理?
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美国的房地产，由于相对具有保值的特性，可说是海外投资人在选择投资标的时的热门选择之一，可作为用来平衡其他高风险高报酬类型投资(如股票)的投资工具。除此之外，也有许多外国投资人，由于安排子女在美国求学或者自己来美经商工作，也会常常购买房子给自己或子女居住使用。
因此，现在有越来越多的华人选择在美国置业，但美国税法政策比较复杂，大多数美国居民都要委托专业人士处理报税。更何况，美国政府对于在美置业的外国人有一些税务优惠政策，利用好这些政策，还可能节省部分税金，但对于不常住美国的外国居民来说，报税就显得格外复杂和难以操作。
也有不少客户是外国居民身份，经常被问到相关的问题，那今天我们就试着为大家科普关于外国人投资房产的收入该如何报税，一起来看看吧！
房产税定义：房产税顾名思义，就是在美国房产所有者每年都需要缴纳的关于房产的税收，每个州的税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，基本都保持在1%-3%不等，比如加州的房产税税率为1%左右，德州为3%左右。
在美国，外国人可以自由出租和购买房地产，但租金收入和卖出获得的增值收入都是个人的收入，需要缴付个人所得税，情况与一般美国纳税人无异，要使用1040NR表格。
如果以公司名义购房，在公司报税的时候，房产税可以作为公司成本在报税时抵扣，个人的投资房也是如此。这部分内容大家应该了解比较多了，但也建议找专业人士咨询一些要注意的细节。
需要报税的外国人
那需要报美国税的外国人是如何被定义呢？
定居外国人：持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；已经选择入籍的美籍公民，当然也是美国纳税人，在税务上这两类人被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。
非定居外国人：未踏足美国的外国人，仍然保留着外国人（Non Resident Alien）身份，但哪怕在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。
时限与计算方法：
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身份，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中在美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
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外国人房产出租收入的所得税：对于在美国有出租房屋收入的外国房东，需要申报其房屋出租收入的所得税，需要注意的是，只有净租金收益才需要被征收税，房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣。
就是说，外国房东的出租收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以作为支出来计算所得税。
外国房东需要在每年6月15日之前将税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日，但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。
外国人房产出售收入的所得税：根据美国税务的规定，外国人在出售房屋时的增值收入是属于资本利得(Capital Income)，要按照其税率来报税。外国房主在出售房产时，根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 也即FIRPTA的规定，卖家或其公证代理有责任在卖屋款项上扣除预缴税，这笔也就是Withholding Tax，在加州，预缴税的金额包括：房产售价的15%为联邦预缴税，3.33%为加州政府预缴税，总计房产售价总额的18.33%。
如果能够合理规划卖房的支出，在退税时，是可能将所有预缴税都退回的，这个过程最好在专业人士的指导下规划完成，否则可能会拖延很久，不过，不论你卖房时是否有资金增值，也不论增值的金额是多是少，都必须先扣除这笔预缴税。
预缴税退税的两种方式：
第一种，在房产过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。
使用这种方式退税时，需要在1040NR申报表上附上IRS也就是美国国税局盖章的8288a表。一般来说，第三方过户公司在过户完成后，会把Form 8288/8288a寄给IRS，如果表格信息完整且正确无误，IRS就会将盖章后的8288a寄回给过户公司。但如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号（ITIN）那么IRS也就不会给你的8288a盖章，更不会寄回给你。
所以一般的税务专家都会建议，外国人在对持有的美国房产进行出租时，就申请ITIN且报税，如果准备卖房时还没有ITIN，最好能够在决定卖房时就着手开始申请，申请到后马上走程序递交8288。
第二种，在过户前或过户的当天，填报form 8288b（Withholding Certificate）申请在过户后90天内退税。
这种方法比较快捷，大大缩短了拿到退税的时间。举例来说，如果某外国卖家在当年一月售出美国房产，如果不填报Form 8288b，那就只能等到一年后的年初再来填报1040NR来申请，递交后要经历两个月左右的时间才能拿到退税。但如果当时就填报Form 8288b，则在当年的四月就可以拿到退税。同样的，在填报8288b的时候，卖家需要已经持有ITIN，否则，即便递交了表格，IRS也不会批准盖章你的8288b，反而白白浪费了时间。
外国人房产赠与税和遗产税：
在美国，赠予税的免税额，与遗产税的免税额相连，简称统一赠与税及遗产税联合免税额(Unified Gift Tax & Estate Tax Credit)。
按照税务规定，美国居民和公民人都有一个赠予税及遗产免税额，简单来说就是，若遗产市值不超过该金额，则不需要交遗产税，超出部分需要交税。目前，联邦的赠予税及遗产免税额是每人550万（夫妻合并就是1100万）。
对于外国人来说，除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，而且不能在生前预先赠予，同时外国人每年只有$13,000千元赠与税额度。
那外国人该如何将在美国的房地产免税赠送给其子女呢？
一种常用的方式是，建立一家公司，按照公司的名义购买房子，然后将公司股票作赠予其子女，因为股票是属于无形资产，就没有赠予税。
还有一种方式是通过购买人寿保险的方式，在其子女在继承遗产的时候，用保单的赔付来交其遗产税。
外国人在美国拥有物业的话，其实可以设立一个生前信托 (Trust)。 因为如果房产持有人意外过世，每个州会根据州法来决定准受益和受益的比例, 这个过程叫做法庭认证（Probate），而且这一认证过程会有法庭受理人、律师、会计师等相关人员介入，这个过程可能耗时1-2年，同时产生的费用预计达到其整个资产大约6-8%或更高。但如果该外国人有生前信托，则可以省却法庭认证这一过程，让继承人能够快速又便捷地得到遗产。
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