大家好！我是美国签证找大鹤，随着各国利率都在不断下调，大鹤最近接到很多咨询，问资产如何保值，资产如何传承，其实在大部分的同胞观念里边，最终的答案已经在自己的嘴边了，没错就是投资房产。今天美国签证找大鹤先不做任何资产传承的推荐，单就美宝爸妈关心的海外房产投资传承这事，和大说一说，同时大鹤也是给大家提个醒，有些事情处理起来，国内房产和美国房产真的是大相径庭啊！

1:房产10几套，差点没地住

美国签证找大鹤的一位客户今年33岁，大学毕业于国内某传媒大学，毕业后开了一个音乐工作室，也做一些艺考培训。这位客户的父亲朱先生是一个民营企业的老板，从这位客户上高中开始，朱先生在美国以个人名义先后买了10处房产——加州4套，纽约州1套，密歇根州1套，华盛顿州2套，麻省2套，以备给孩子的未来多一些选择和财产。去年受疫情影响，朱先生的企业破产倒闭，不仅如此还欠下了很多债务，也因此，大鹤这位客户的父亲在国内的房产和存款也都被查封。

屋漏偏逢连夜雨，朱先生于今年年初被确诊为结肠癌晚期，不治去世。疫情对这位客户的工作室影响也非常大，面对生活的压力，这位客户便想起去继承父亲在美国的房产，但没想到，这是另一段糟心事的开始。

2:房子还在，但却不再是房主

很多美宝爸妈其实都在美国有房产，但这里美国签证找大鹤还是要和那些还没在美国置业的美宝爸妈们介绍一下美国购房的一些基本情况。和国内不一样，在美国是没有房产证的，取而代之的是地契，特别朴实无华就是几页纸。

所以当大鹤这位客户拿着这些地契来到父亲在加州购置的房子的时候，他惊讶的发现里边是有人住的，当时大鹤没有在现场，但据说当时场面一度非常混乱，房子的主人还报警了。后来大鹤的这位客户才知道，虽然朱先生曾经是这个房产的房主，但是因为产期没有过来居住，也没安排当地的中介负责照看经营，结果拖欠了多年的房产税，于是就被当地政府强制拍卖，还住进了人，这也就有了后来的误会。拍卖的价格确实不是特别高，但一是已经过了可以回购的期限，另一个就是本来大鹤的客户就是想卖房根本没闲钱再买回来，所以也只好放弃。

美国的这个房产税是由来已久的，各州的税率都不一样，缴费方式也不一样，季缴月缴的都有，但是要一直缴。相对来讲都不太高，这个大家可以网上查资料，现在的税率是从14年沿用到现在的。有的美宝爸妈就会产生疑问，为什么我买了房子结果每个月还要付钱，这和租房子有啥区别。区别就在于，这个房子是永久属于你个人的，而不是多少年的使用权。所以只要你一直持有，哪怕到你的后代十代八代也可以一直持有，前提就是定期都要缴纳一定的房产税。

3房子变现价格却腰斩

毕竟不是所有的房子都被拍卖了，还是有一部分还没被拍卖，凑了些钱补缴了相关费用，房子还是大鹤这位客户的。但这里要强调的是，房子是朱先生的，朱先生现已离世，于是剩下的房子就变成了遗产。而想要继承遗产，就是大鹤这位客户遇到的第二件糟心事。因为朱先生不是美国国籍也没有美国绿卡，而且常年不在美国居住，所以这份遗产视为朱先生在美国的遗产，想要继承是要支付高额的遗产税的。各位以为这位客户很惨对不对，其实还有更惨的，现在这位客户在麻省、纽约州和华盛顿州都还各有一套房产，而这些州不但有联邦遗产税，还有州遗产税。还有一个恶心的点，遗产税要由遗产继承人缴纳，而且要先纳税后才能继承并分配财产。这就让原本不富裕的家庭雪上加霜了！

所以即使这位客户最终继承了剩余房产，履行美国遗产继承流程，成为父亲遗产的管理人，出售剩余房产，缴纳完遗产税后，剩余的钱也基本上只剩下市值的一半左右甚至更少。

总结：

美国签证找大鹤记得去年年初的时候，美国NBA名宿科比布莱恩特意外去世，因为事发突然没有遗嘱，所以按照美国联邦法律规定，科比的遗产由妻子瓦妮莎与三个女儿共同继承。然而，这些遗产的最高部分税率达55%。所以不管是房产税，还是遗产税，美宝爸妈们如果在海外置业投资尤其在美国，一定要搞清当地的税收政策，不然像大鹤客户遇到的这种鸠占鹊巢和鸡飞蛋打的事，真的可能还会发生。